L’Histoire des diagnostics immobiliers : Origines et évolutions

Aujourd’hui, la réalisation de divers diagnostics immobiliers est indispensable tant pour la location que pour la vente d’un bien immobilier. Ce qui nous semble maintenant évident n’a pourtant pas toujours existé. Dans cet article, nous explorons l’historique des diagnostics immobiliers et les transformations qu’ils ont subies au fil du temps.

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Les origines des diagnostics immobiliers

Le tout premier diagnostic immobilier a été introduit en 1996 avec la loi Carrez, visant à mesurer la superficie des lots en copropriété. Adoptée en décembre 1996 et mise en application à partir de juin 1997, cette loi représente en quelque sorte le point de départ des diagnostics immobiliers. À cette époque, les préoccupations énergétiques n’étaient pas encore d’actualité. L’objectif principal était d’informer l’acheteur d’un bien immobilier en copropriété de la surface exacte dont il deviendrait propriétaire.

Une meilleure information pour l’acquéreur

Dès ses débuts, le diagnostic immobilier visait à mieux informer l’acquéreur, un objectif qui est devenu central dans les diagnostics introduits par la suite. En 2009, la loi Boutin a complété la loi Carrez en rendant obligatoire la mention de la superficie pour la mise en location d’un bien.

Diagnostics plomb et amiante : Protection sanitaire

Les préoccupations sanitaires ont fait leur entrée avec les diagnostics plomb et amiante. Le diagnostic plomb est devenu obligatoire en 1998, et son champ d’application a été élargi en 2006. L’utilisation de l’amiante, interdite en 1997, avait déjà conduit en 1996 à l’obligation de repérage des flocages et calorifugeages, prélude au diagnostic amiante. En 2002, le diagnostic amiante avant démolition est devenu obligatoire, et depuis 2007, les diagnostiqueurs doivent être certifiés. En 2013, le « Dossier amiante – parties privatives » a été institué, marquant une étape importante dans la précision et l’extension de ces diagnostics.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Dans les années 2000, les préoccupations écologiques et énergétiques ont donné naissance au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), introduit en 2006 pour la vente, étendu aux nouvelles constructions et à la location en 2007. Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation énergétique. En 2021, la méthodologie a évolué pour rendre le DPE opposable et plus pédagogique. En 2023, l’Audit Énergétique Réglementaire est devenu obligatoire pour la vente de certains logements, suivant les classes énergétiques de F et G (dès avril 2023), E (à partir de janvier 2025) et D (à partir de janvier 2034).

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Autres diagnostics immobiliers

  • État parasitaire : Obligatoire depuis 1999 dans les zones identifiées.
  • Risques naturels et technologiques (ERP) : Introduit en 2006, complété par l’État des Risques Miniers en 2013.
  • Gaz et électricité : Obligatoires respectivement depuis 2007 et 2009 pour les installations de plus de 15 ans, et depuis 2018 pour les baux locatifs.
  • Assainissement non collectif : Introduit en 2011.

Historique des diagnostics immobiliers

  • 1996 : Loi Carrez (superficie) et repérage amiante (calorifugeages et flocages)
  • 1998 : Premier diagnostic plomb (ERAP)
  • 1999 : Diagnostic état parasitaire
  • 2003 : Attestation de compétence amiante
  • 2005 : Certification des diagnostiqueurs et création du diagnostic amiante avant travaux
  • 2006 : Deuxième diagnostic plomb (CREP), DPE vente, État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)
  • 2007 : Diagnostics gaz, DPE pour constructions neuves et locations
  • 2009 : Diagnostic électricité
  • 2011 : Diagnostic assainissement non collectif
  • 2013 : Nouveau DPE, dossier amiante parties privatives, nouvelle attestation de compétence amiante
  • 2021 : Évolution du DPE
  • 2023 : Premier audit énergétique réglementaire

Conclusion

Les diagnostics immobiliers ont évolué pour mieux protéger acquéreurs et locataires, gagnant en technicité et en complexité. Le métier de diagnostiqueur nécessite une formation continue et une adaptation constante aux nouvelles exigences techniques et législatives, rendant ce domaine en perpétuelle évolution.

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