Si un bail est conclu sans que le diagnostic énergétique soit fourni, le bailleur s’expose à diverses sanctions. Conformément à la réglementation en vigueur, un dossier de diagnostic technique (DDT) complet doit être remis au locataire simultanément à la signature du bail. Ce dossier inclut plusieurs éléments essentiels, parmi lesquels figure le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dernier permet d’évaluer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement.
Contenu du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour un bail
Pour tout contrat de location, que ce soit un bail d’habitation vide ou meublé, un bail commercial ou professionnel, ainsi que dans le cadre d’une vente, la loi impose au bailleur de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) en annexe au contrat de bail.
Ce dossier de diagnostic technique doit inclure les éléments suivants :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
- Constat de risque d’exposition au plomb : Informe sur la présence de plomb dans le logement.
- État des risques naturels et technologiques : Informe sur les risques auxquels le logement est exposé, comme le radon.
À noter : Pour un bail d’habitation, ce dossier de diagnostic technique doit être joint au contrat de la même manière que l’état des lieux.
Pour garantir la conformité, le DPE et les autres diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié, disposant des compétences spécifiques et des moyens nécessaires.
Contenu du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique doit inclure au minimum les informations suivantes :
- Description des caractéristiques du logement et des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation.
- Consommation annuelle estimée d’énergie pour chaque équipement et coût associé.
- Évaluation des émissions de gaz à effet de serre annuelles.
- Information sur les énergies renouvelables produites par les équipements du logement.
- État de l’aération ou de la ventilation du logement et suggestions d’améliorations.
- Classement du logement sur une échelle de référence (étiquette énergie), prenant en compte la zone climatique, l’altitude et la consommation du logement.
- Classement du logement selon la zone climatique et l’altitude (étiquette climat), intégrant la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, le type de chauffage, etc.
- Recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement, incluant coût et efficacité.
- Attestation de l’entretien annuel de la chaudière, si applicable.
Pour un bail, le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, avec les frais à la charge du bailleur.
Zoom : Il est recommandé de recourir à un professionnel pour garantir la conformité aux réglementations en vigueur.
Conséquences de l’absence de Diagnostic Énergétique dans un bail
Lors de la conclusion d’un bail, la fourniture d’un dossier de diagnostic technique incluant le DPE est une obligation légale.
Si un locataire parvient à prouver qu’il a été intentionnellement trompé par le bailleur concernant le bien loué, notamment par le défaut de communication ou la non-réalisation du DPE, cela peut constituer une dol.
Le dol, selon l’article 1137 du Code civil, désigne une manœuvre frauduleuse visant à induire en erreur une partie pour obtenir son consentement et ainsi conclure le contrat. En cas de dol avéré, le cocontractant lésé peut demander l’annulation du contrat. Cependant, cette situation est rare et nécessite de démontrer que le bailleur a délibérément dissimulé un défaut grave du logement, connu de lui-même et non divulgué au locataire, élément déterminant pour le consentement de ce dernier.
Dans le cas où le bail ne contient pas les diagnostics techniques et énergétiques nécessaires ou s’ils sont intentionnellement incorrects, la valeur réelle du bien loué peut différer significativement de celle perçue par le locataire.
En conséquence, le locataire a la possibilité de saisir le juge pour obtenir une réduction du montant du loyer du logement ou du local loué, compte tenu des réelles caractéristiques énergétiques du bien. Par exemple, cela peut survenir si le logement est énergivore mais que le DPE n’a pas été fourni ou est trompeur lors de la signature du bail.
Si le bailleur ne transmet pas le DPE ou fournit un document erroné ou mensonger, il manque à ses obligations légales et contractuelles, ce qui constitue une faute. En conséquence, le locataire peut intenter une action en justice pour obtenir des dommages-intérêts du bailleur, sous réserve de prouver le préjudice subi et le lien de causalité avec la faute du bailleur.
Il est important de noter que de telles procédures judiciaires peuvent être longues et coûteuses. Ainsi, il est souvent préférable d’explorer d’abord une résolution amiable avec le bailleur, si possible.
En ce qui concerne les sanctions pénales, un bailleur ou un vendeur qui sollicite les services d’un diagnostiqueur non certifié pour établir un DPE encourt une amende de 1 500 € (pouvant atteindre 3 000 € en cas de récidive).
Les professionnels de l’immobilier peuvent également être sanctionnés d’une amende allant jusqu’à 15 000 € s’ils diffusent une annonce de vente ou de location immobilière sans inclure l’information sur le classement de la performance énergétique du bien.
Il est à noter que le notaire qui valide une vente sans DPE, ou en connaissance d’une information mensongère à ce sujet, engage sa responsabilité civile. L’acquéreur peut alors saisir le juge pour obtenir des dommages-intérêts et, potentiellement, l’annulation de la vente.
Ces mesures visent à garantir le respect des normes et réglementations visant à informer correctement les locataires et les acheteurs sur la performance énergétique des biens immobiliers.
