La montée des coûts énergétiques et l’adoption de la loi Climat et Résilience ont propulsé le DPE au centre des transactions immobilières. Mais quel est réellement l’impact du diagnostic énergétique sur les prix des biens immobiliers ? Voici quelques éléments de réponse.
Passoires thermiques : décote variable selon la localisation
Aujourd’hui les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens classés DPE F ou G, ont envahi le marché depuis 2022. En début d’année 2023, elles représentaient près de 20% des biens immobiliers en vente, soit près du double de leur présence en 2020.
Un mauvais classement DPE est identifié comme une raison de mise en vente pour 50% des propriétaires de résidences secondaires et 31% des propriétaires de résidences principales, selon cet article. Cependant, dans un marché où l’offre excède la demande, une augmentation significative du nombre de passoires thermiques entraîne mécaniquement une dépréciation de leur valeur.
Impact régional des classements DPE
Une étude indique que la dépréciation des biens immobiliers classés F et G est plus prononcée pour les studios et les T2, atteignant jusqu’à 25%, et légèrement moins pour les T3, à hauteur de 16,5%.
Par exemple, à Montpellier et Nîmes, les biens classés F ou G subissent des décotes respectives de -12,5% et -13,5%, tandis que les décotes sont moins marquées à Marseille (-4,5%) et à Nice (-4,77%).
Les Notaires de France, à travers leur baromètre de la « valeur verte » des logements, confirment cet impact négatif du DPE sur la valeur des biens immobiliers. Les appartements sont également touchés, avec des dépréciations atteignant jusqu’à -11% dans les Hauts-de-France et le Grand Est, ainsi que -10% dans le Centre-Val-de-Loire, la Nouvelle Aquitaine et la région PACA pour les biens classés F et G.
Pour les maisons classées F ou G, la dépréciation moyenne des prix de vente varie de 12% à 22% selon les régions. En région parisienne, malgré une forte tension immobilière, l’impact du DPE sur les prix de vente reste faible.
Cependant, dans certaines villes comme Bordeaux, Caen, Angers ou Rennes, une enquête de SeLoger révèle un phénomène inverse : les biens mal classés au DPE peuvent se vendre à un prix plus élevé que ceux bien classés.
En résumé, le DPE joue un rôle crucial dans la valorisation des biens immobiliers, avec des impacts significatifs sur les prix de vente, variables selon la localisation géographique et le type de bien immobilier.
Le DPE : un levier de négociation pour les acquéreurs
Les acquéreurs considèrent de plus en plus un mauvais Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) comme un levier de négociation significatif, avec une proportion atteignant 40%. Les vendeurs, conscients de cette réalité, sont souvent prêts à ajuster le prix des biens immobiliers présentant de mauvaises performances thermiques.
Pour ces derniers, il devient crucial de se renseigner sur les aides disponibles pour la rénovation énergétique, lesquelles peuvent réduire le coût des travaux nécessaires et par conséquent, limiter la marge de négociation sur les prix de vente des biens mal classés au DPE.
La « valeur verte »
Depuis plusieurs années maintenant les Notaires de France dressent un baromètre de la « valeur verte » des biens immobiliers, c’est à dire l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique.
Ainsi, selon le dossier valeur verte des logements en 2022, la plus-value engendrée par un bon DPE apparaît très nettement dans certaines régions (+20% en Normandie, +17% dans le Grand Est et en Occitanie, +16% en Bourgogne-Franche-Comté pour les appartements classés A et B).
Pour reprendre les exemples du premier paragraphe :
- Une maison ancienne classée F ou G à Montpellier verra une décote moyenne de -12,5% mais une plus-value moyenne de +15% si elle est notée A ou B !
- A Nice, Marseille ou Nîmes, la plus-value si les biens immobiliers sont classés A ou B sera quant à elle de 9% en moyenne, selon le baromètre des Notaires de France.
La notion de valeur verte est donc à prendre avec des pincettes en fonction du marché spécifique dans lequel est situé le bien immobilier et surtout de la note obtenue par le bien immobilier. En ce sens, le baromètre des Notaires de France peut constituer un outil intéressant, puisqu’il permet de vérifier la plus-value ou la moins-value pour chaque étiquette énergétique : de quoi faciliter l’arbitrage concernant une éventuelle rénovation énergétique (en pensant à intégrer les aides comme MaPrimeRénov’ dans le business plan).
Toutefois, il apparaît plus que jamais évident que les vendeurs doivent accorder une importance toute particulière au diagnostic énergétique et aux travaux permettant d’améliorer le classement pour conserver la maîtrise de la négociation et du prix de vente.
